Kako je možno, da je država tožila Merlaka, ki je zemljo kupil zakonito. Sodišče: »Kriv ni kupec, kriv je kaos države. Vendar…«

Predstavljajte si, da kupite zemljo povsem legalno oz. skladno z vsemi predpisi. V zemljiški knjigi preverite lastnika, plačate kupnino, plačate davke, notarsko overite pogodbo, naredite vse, kot je treba. Potem pa čez leta na vrata potrka država in vam reče: »Oprostite, ta zemlja je pravzaprav naša. Bi jo prosim vrnili?«

Zveni absurdno?

Točno to se je zgodilo kriptomilijonarju Damianu Merlaku, ki je leta 2019 od družine Pačnik kupil štiri propadajoče bohinjske hotele ter napovedal njihovo obnovo in ponovni zagon. Uspešno je prenovil Aparthotel Triglav in Hotel Bohinj ter ponovno zgradil Vilo Muhr, zataknilo pa se je pri rekonstrukciji znamenitega Hotela Zlatorog.

Kako je sploh mogoče, da država toži dobrovernega kupca?

Po dologotrajnih usklajevanjih z različnimi institucijami je Merlaku uspelo pridobiti gradbeno dovoljenje, a je sklad kmetijskih zemljišč in gozdov leta 2023 proti družbi Merlak Investicije vložil tožbo, v kateri trdi, da je glede na zakon iz leta 1993 država lastnica kmetijskih zemljišč v okolici hotela, ki jih je Merlak skupaj s hotelom kupil od družine Pačnik.

Brez teh zemljišč, ki so tudi v preteklosti služila v turistične in rekreativne namene, izvedba investicije ni mogoča. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov oz. država je trdila, da je nekoč davnega – leta 1993 – sprejela zakon, ki je določil, da so nekatera zemljišča državna. Država se v 30 letih ni nikoli vpisala kot lastnik. Neurejeno zemljiško knjižno (v nadaljevanju: ZK) stanje je še danes predvsem na tistih zemljiščih, ki so bila marca 1993 po namenski rabi gozdna in kmetijska. Ampak pozor: danes so to lahko zemljišča s čisto drugo namensko in/ali dejansko rabo!

T.i. »izvirni greh« za večino primerov, ko ZK stanje ne ustreza dejanskemu lastništvu, so vpisi lastninske pravice v ZK, ki so se dogajali na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini iz leta 1997. Na tej podlagi so se kot ZK lastniki zemljišč vpisovale tudi pravne osebe, bivše imetnice pravice uporabe, in to na zemljiščih, na katerih je tedaj v resnici obstajala zakonita lastninska pravica države. Postavlja se seveda upravičeno vprašanje, kako to, da je država tedaj te vpise dopustila (tako v smislu zemljiškoknjižnih sodišč, ki so dovoljevala vpise »nelastnikom«, kot tudi sklada, ki ni vlagal pravnih sredstev proti nepravilnim vpisom).

Nato pa so nekateri »nelastniki«, ki so bili v ZK vpisani kot lastniki, seveda te nepremičnine prodajali ali drugače prenašali naprej novim kupcem oz. pridobiteljem. Za te nove pridobitelje pa velja, da imajo pravico zaupati v podatke zemljiške knjige, zaradi česar kot t.i. dobroverni pridobitelji pridobijo na originaren (izviren) način lastninsko pravico na nepremičnini (pridobijo lastninsko pravico ne glede na to, da njihov pravni prednik ni bil lastnik).

Dobra vera se domneva, ni pa absolutna. Pridobitelj mora izpolniti t.i. raziskovalno dolžnost, katere obseg je odvisen od konkretnega primera (če ima npr. prodajalec posest nepremičnine in je ta posest nesporna, potem je raziskovalna dolžnost manjša kot v nasprotnem primeru). Sodba v zadevi Merlak je potrdila navedena stališča. Ni sicer čisto prva na to temo, ena ali dve približno primerljivi sodbi sta v preteklosti že bili izdani.

Kranjsko okrožno sodišče je torej zavrnilo tožbeni zahtevek Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov RS proti družbi Merlak Investicije. Sodba še ni pravnomočna.

Glavni nauk sodbe je torej: Načelo zaupanja v zemljiško knjigo še vedno velja, ni pa to načelo absolutno. Pri nakupu zemljišč velja določena previdnost, kupci morajo poleg vpogleda v redni ZK izpisek izpolniti t.i. raziskovalno dolžnost, zaradi česar se priporoča strokovna asistenca pri nakupu nepremičnin.

Časovnica – Kaj se je dogajalo?

1993 – Sprejet Zakon o SKZ-G

• Država določi, da naj bi določena kmetijska zemljišča prešla v njeno last.
• Toda država NE uredi vseh vpisov v zemljiško knjigo.

1993–2019 – 26 let popolne tišine

• Parcela se večkrat proda.
• Lastniki so zakonito vpisani.
• Država ne ukrepa, ne opozori, ne zahteva vpisa.

2019 – Merlak kupi zemljišča

• Kupnina, notar, pogodbe, vpis v zemljiško knjigo.
• Vse izpeljano 100 % zakonito.
• Kupec deluje v dobri veri.

2023 – SKZ-G toži Merlaka

• Država se »spolni«, da naj bi bila zemljišča njena že od leta 1993.
• Zahteva razveljavitev vpisa Merlaka kot lastnika.

2024–2025 – sodni postopek

• Merlakova stran: kupec je kupil v dobri veri, država 30 let ni uredila evidenc.
• Sklad: posebni zakon iz 1993 daje zemljišča državi.

19. november 2025 – sodba

• Sodišče zavrne tožbo države.
• Sodba: Kriv ni kupec, ampak država, ki 30 let ni uredila lastnine.
• Načelo zaupanja v zemljiško knjigo potrjeno in zaščiteno. Vendar mora kupec izpolniti t.i. raziskovalno dolžnost.

2026? – Pritožba možna, a pravna stroka ne vidi realnih možnosti

• Pravna varnost kupcev bi bila ogrožena, če bi država uspela.
• Precedens je zelo jasen.