Zakon o gostinstvu (ZGos) je bil ponovno potrjen, potem ko mu je državni svet julija izrekel odložilni veto. Novi zakon uvaja strožje omejitve pri kratkotrajnem oddajanju stanovanj, apartmajev in sob. Občine bodo lahko s svojim splošnim aktom določile, da se tovrstno oddajanje omeji na obdobje med 30 in 270 dni na leto, odvisno od posamezne občine. Spremembe bodo začele veljati leta 2027. Predlagatelji zakona poudarjajo, da je ukrep nujen za reševanje stanovanjske krize, saj naj bi pripomogel k lažjemu dostopu do stanovanj za prebivalce. Smiselno si je postaviti vprašanje, ali je tak poseg v trg upravičen?
Najprej je treba poudariti, da ima vsako poseganje v trg neizogibne posledice, ki pa jih ni vedno mogoče preprosto predvideti. Klasičen primer tega je anekdota iz kolonialne Indije, kjer so oblasti želele zmanjšati število kač kober tako, da so za vsako ubito kobro ponujale denarno nagrado. Ukrep pa je imel ravno nasproten učinek, saj so mnogi začeli gojiti kače samo zato, da bi jih kasneje prodali oblasti. Ko je vlada to ugotovila in sistem odkupa ukinila, so rejci kače izpustili nazaj v naravo, kar je povzročilo še večjo populacijo kober. Tako je vlada z dobrim namenom in finančno spodbudo le še poslabšala razmere. Ta zgodba je postala simbol za tako imenovani učinek kobre, pojav, ki ponazarja, kako lahko tudi dobro zamišljeni ukrepi na trgu povzročijo nepričakovane in nasprotujoče si posledice.
Teza, da bo omejevanje kratkotrajnih nastavitev neposredno ublažilo število novih najemniških stanovanj, je naivno. Dovolj je, da pogledamo po svetu, kjer so imele podobne omejitve zelo neučinkovite posledice.
Teza, da bo omejevanje kratkotrajnih nastavitev neposredno ublažilo število novih najemniških stanovanj, je naivno. Dovolj je, da pogledamo po svetu, kjer so imele podobne omejitve zelo neučinkovite posledice.
V New Yorku in Barceloni se ni obneslo, zakaj bi se pri nas?
Prvi primer omejevanja kratkoročnih nastanitev prihaja iz New Yorka, kjer je leta 2023 začel veljati lokalni zakon številka 18. Ta je močno omejil možnost kratkotrajnega oddajanja apartmajev in sob. Namen zakona je bil podoben kot pri nas, in sicer zmanjšati obseg kratkoročnih najemov in spodbuditi lastnike, da svoje nepremičnine ponudijo v dolgoročni najem. Vendar pa rezultati niso bili spodbudni. Edina opazna sprememba je bil občuten upad ponudbe kratkoročnih nastanitev. Razlogov za to je več: pomanjkanje novogradenj, togost obstoječih regulacij in dejstvo, da so številne nepremičnine, ki so se prej oddajale za krajši čas, po uveljavitvi zakona ostale prazne. Občutne spremembe na področju razpoložljivosti stanovanj tako ni bilo.
Podoben pristop k »reševanju« stanovanjske krize so ubrali v Barceloni, kjer od leta 2014 ne izdajajo novih dovoljenj za kratkotrajno oddajanje nepremičnin. Cilj mestnih oblasti je, da to obliko oddajanja popolnoma ukinejo do leta 2028. Barcelonski ukrepi so še strožji, saj so povezani tudi z nadzorom najemnin v mestu. Kljub temu pa se stanovanjski problem tam ni bistveno izboljšal in ostaja v veliki meri nespremenjen.
Temeljni problem, tako pri nas kot v omenjenih primerih, ni sama storitev kratkoročnih nastanitev, temveč izjemna rast prebivalstva v mestih in hkrati prepočasno širjenje stanovanjskih zmogljivosti. K temu pomembno prispeva tudi pretirana regulacija gradnje, ki pogosto deluje kot glavna ovira pri povečanju ponudbe stanovanj. Poleg tega naraščajoče vrednosti nepremičnin ustvarjajo izkrivljene spodbude za obstoječe lastnike, ki pogosto nasprotujejo novogradnjam, saj te predstavljajo konkurenco in lahko vplivajo na znižanje vrednosti njihovih nepremičnin.
V tem kontekstu je poučen primer Tokia, kjer se ne soočajo s pomanjkanjem nepremičnin. Za razliko od večine svetovnih prestolnic je Tokio eno redkih mest, kjer je število stanovanj večje od povpraševanja po njih, kljub nenehni rasti števila prebivalcev. Ključni razlog za to ravnovesje je stalna gradnja novih objektov in razmeroma liberalna regulacija nepremičninskega trga, ki omogoča hitrejše in enostavnejše pridobivanje dovoljenj ter spodbuja razvoj stanovanjskih enot.
Nov zakon zato ne ponuja učinkovite rešitve za stanovanjsko problematiko, hkrati pa posega v dejavnost kratkoročnih nastanitev. Zakon ne bo bistveno vplival na stanje na nepremičninskem trgu, saj je glavni problem počasnost širjenja stanovanjskih kapacitet. Bodo pa hotelski lobiji verjetno zadovoljni, saj sobodajalci predstavljajo resno konkurenco hotelski panogi.
Komentirajo lahko naročniki